シミュレーションしてみよう。自分自身がマンションを買ったのは26年前で35歳だった。そこで現在35歳のＡ君、Ｂ君の場合。
Ａ君は月15万、年利0.5％、35年の返済予定で、5800万のマンションを買う。
Ｂ君は月10万の賃貸に住み続け、月5万の年60万を年利3％で複利運用する。
25年後。60歳のＡ君は月15万を残り10年払う予定。マンションの評価額は4000万。預貯金はゼロ。
同じく60歳のＢ君は月10万を死ぬまで払う予定。この時点での金融資産は？ 1年目の60万が24年後に122万。2年目の60万が23年後に118万。以下、順繰り足し算してくと、2129万になる。
これはＢ君一択だと思う。外形的にはＡ君は資産4000万、Ｂ君は2129万で倍の差があるが、Ａ君の資産は文字通りの「不動」産。Ｂ君の資産は如何様にも流動可能だ。さらにＡ君の負債は年利を無視したとしても25/35の71％としか返済しておらず、残り29％すなわち1687万円の負債を残している。評価額とガッチャンすれば資産2313万でＢ君とは僅差だ。
Ａ君の利点は、自分が住んでいる5800万の持ち家マンションが、Ｂ君が住んでいる月10万の都営住宅より、ステイタスが上、ということ。おそらくは圧倒的に。でも、そこにＡ君はさらに10年住み続けなければならない。対してＢ君は、現在より安いところ、高いところ、如何様にも住み替えが可能だ。Ｂ君がその気になれば、月家賃30万をはたいて、Ａ君以上の住まいで暮らすこともできる。そこで70歳まで10年暮らしたとしても、家賃の差額は20万×120=2400万。その時点での金融資産は3440万。さっぴいても1440万残る。
重要なのは、単に月15万ずつ返済し続けるだけのＡ君と、月10万の家賃と5万の投資を行うＢ君と、どちらがお金についてのリテラシーを涵養できるか、ということ。圧倒的にＢ君だ。固く3％で稼ぐだけじゃない、武漢肺炎空騒ぎのような下落があれば、そこで大胆に投資するだろう。
さらには住まいについても。同じ月10万の家賃でも、住める物件は年年歳歳変わっていく。会社の先輩から「海外赴任する2年間、ただでいいから住んでくれないか」てな話があり、「いえ、5万は払います」てなことになるかもしれない。それで年60万の2年で120万浮く。当然、投資する。また、投資で失敗するかもしれない。でも、月2万の「特定物件」に引っ越して3年暮せば288万浮く。どちらもＡ君には絶対できないこと。
ちなみに自分自身がマンションを買った26年前の金利は、住宅金融公庫が3％で銀行が4％だった。4％のローンを20年で返済すると、ざっくり倍額になる、と教わっていた。それに比べりゃＡ君の0.5％はじぇんじぇん条件がいい。
また、Ｂ君が年利3％で運用する金融商品だが、26年前なら5％。リスクをとれば10％も十分ありえた。
たまたま自分は「Ａ君」だったわけだが、「Ｂ君」としての世界線を考えてみるのも興味深い。どんな人生だったのだろうねえ、と。
